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Elisabeth Schmidl; Christoph Schmidl

Immobilienkauf und -verkauf

Grundlagen aus steuerrechtlicher und zivilrechtlicher Sicht

26,95 EUR inkl. MwSt.
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ISBN: 978-3-7041-0650-6
Verlag: dbv-Verlag (Österreich)
Format: Flexibler Einband
111 Seiten; 24 cm x 17 cm, 2. Auflage, 2016

Hauptbeschreibung

Die ImmoESt NEU ist eine einschneidende Änderung in unserem Steuersystem und stellt vieles auf den Kopf, das bisher in Stein gemeißelt war. Das neue Praxishandbuch stellt kompakt und mit vielen Beispielen aus der Praxis dar, welche Auswirkungen die steuerlichen Neuerungen haben und wo die Stolpersteine liegen.

Es richtet sich sowohl an den Liegenschaftsverkäufer/-käufer bzw an den Vermieter/Mieter als auch an die Kollegen der Berufsgruppen: Denn Anwälte sehen sich nun mit Fragen konfrontiert, die früher bei der Vertragsgestaltung nicht relevant waren, und Steuerberater müssen sich ab jetzt verstärkt in die Vertragsgestaltung einbringen.

Aus dem Inhalt:
• Immobilienertragsteuer: Alt- oder Neuvermögen, Steuersätze, Steuerbefreiungen, Berechnung und Abfuhr, Fristen, Kosten
• Immobilienkauf: Kaufpreis, steuerliche Auswirkungen, Preisverhandlungen, Vertragsklauseln
• Vermietung: Liebhaberei, Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Mietvertragsklauseln, Informationspflichten
• Miete: Auswirkungen der ImmoESt, Gebühren, Fallen

Einzigartiger Überblick aus der Sicht des Steuerberaters und des Rechtsanwalts:
• fundierte Fachinformation – einfach und verständlich geschrieben
• mit gezielten Gestaltungshinweisen und zahlreichen Tipps & Tricks

Kurztext / Annotation

Zielgruppen: Liegenschaftsverkäufer/-käufer, Vermieter/Mieter sowie beratende Berufe (wie Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater)

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Kapitel 1 Überblick über die ImmoESt und die aktuellen Änderungen

1.1 System der Besteuerung
1.2 Wichtige Stichtage
1.2.1 Zeitleiste

Kapitel 2 Ich verkaufe meine Immobilie

2.1 Alt- oder Neuvermögen - seit wann gehört mir die Immobilie?
2.1.1 Sonderfall unentgeltlicher Erwerb
2.2 Welcher Steuersatz ist für meinen Verkauf maßgeblich?
2.2.1 30% Sondersteuersatz
2.2.2 Inflationsabschlag
2.2.3 4,2% und 18% Pauschalsteuersatz
2.2.4 Tarifbesteuerung und Verlustverrechnung
2.2.4.1 Tarifbesteuerung
2.2.4.2 Verlustausgleichsmöglichkeit
2.3 Komme ich in den Genuss einer Steuerbefreiung?
2.3.1 Hauptwohnsitzbefreiung
2.3.1.1 2-Jahres Befreiung
2.3.1.2 5-Jahres-Befreiung
2.3.2 Befreiung für selbst hergestellte Gebäude
2.3.3 Befreiung im Rahmen von Ehescheidungen
2.4 Wie berechnet sich meine Steuer und wie hoch ist diese?
2.5 Wann muss ich meine Steuer zahlen und wer macht das für mich?
2.5.1 Selbstberechnung und Abfuhr durch Parteienvertreter
2.5.2 Freiwillige Vorauszahlung
2.5.3 Entrichtung bei Ratenzahlung
2.5.4 Fristen zur Entrichtung der Steuer
2.5.5 Welches Finanzamt ist für mich zuständig und wie erfolgt die Meldung?
2.6 Welche Informationen benötigt der Vertragserrichter von Ihnen?
2.7 Welche Verträge brauche ich und was muss darin unbedingt enthalten sein?
2.8 Mit welchen Klauseln muss ich rechnen?

Kapitel 3 Ich kaufe/erwerbe eine Immobilie

3.1 Grunderwerbsteuer neu 2016
3.1.1 Tarif
3.1.2 Grundstückswert
3.1.2.1 Pauschalwertmodell
3.1.2.2 Immobilienspiegel
3.1.2.3 Gutachten
3.1.3 Erwerbsarten
3.1.4 Familienverband
3.1.5 Zusammenrechnung
3.2 Was will ich mit der Immobilie tun und welche steuerlichen Auswirkungen hat das für mich?
3.3 Steuerliche Auswirkungen des Kaufpreises
3.4 Steuerliche Zusammenfassung
3.5 Welche Informationen benötigen Sie vom Verkäufer?
3.6 Worauf müssen Sie bei der Kaufpreisverhandlung achten?
3.7 Welche Verträge brauchen Sie und was muss darin enthalten sein?
3.8 Auf welche Klauseln sollten Sie im Vertrag bestehen?

Kapitel 4 Ich habe eine Immobilie und möchte diese vermieten

4.1 Welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich für Sie und welche Steuerfallen gibt es?
4.1.1 Steuerliche Liebhabereibeurteilung
4.2 Einkommensteuer
4.2.1 Abschreibung
4.2.2 Instandsetzung
4.2.3 Verlustverrechnung
4.3 Umsatzsteuer
4.3.1 Kleinunternehmerregelung
4.3.2 Anzuwendende Steuersätze
4.3.2.1 Betriebskosten
4.3.2.2 Musterrechnungen
4.4 Umsatzsteuerliche Besonderheiten bei der Vermietung und Verpachtung
4.4.1 Verlängerung des Beobachtungszeitraums zur Umsatzsteuerkorrektur
4.4.2 Einschränkung der Option auf steuerpflichtige Vermietung von Geschäftsräumen
4.5 Welche Verträge benötigen Sie als Vermieter?
4.6 Welche Bestimmungen sind für Sie als Vermieter unerlässlich?
4.7 Welche Informationen muss Ihnen der Mieter unbedingt zur Verfügung stellen?
4.8 Was müssen Sie laufend tun, um Ihren gesetzlichen Verpflichtungen nachzukommen?

Kapitel 5 Ich möchte eine Immobilie mieten

5.1 Welche Auswirkungen hat die ImmoESt auf mich als Mieter?
5.1.1 Miete zu Wohnzwecken
5.1.2 Miete zu Geschäftszwecken
5.1.2.1 Einkommen- oder Körperschaftsteuer
5.1.2.2 Umsatzsteuer
5.2 Mietvertragsgebühr
5.3 Welche Verpflichtungen ergeben sich für Sie als Mieter?
5.4 Welche Verträge benötigen Sie und worauf müssen Sie dabei achten?
5.5 Welche Informationen wird der Vermieter von Ihnen benötigen?
5.5.1 Welche Unterlagen müssen sie laufend zur Verfügung stellen? Womit müssen Sie rechnen?
5.6 Welche Fallen gibt es für Sie als Mieter?

Anhang
Anlage 1 - Zeitleiste
Anlage 2 - Entscheidungsbaum
Anlage 3 - Musterabrechnungen Vermietung
Anlage 4 - Grundstückswertverordnung
Stichwortverzeichnis

Textauszug

Kapitel 2: Ich verkaufe meine Immobilie

2.1 Alt- oder Neuvermögen – seit wann gehört mir die Immobilie?

Im Fall des Verkaufs einer Immobilie ist es unerlässlich im ersten Schritt festzustellen, ob es sich dabei um Alt- oder Neuvermögen handelt. Alt- bzw Neuvermögen werden unterschiedlich behandelt und die Einstufung hat ganz wesentliche Auswirkungen auf die Besteuerung.

Wichtigster Stichtag ist der 1.4.2002! Das ist genau zehn Jahre vor dem Stichtag der Einführung der ImmoESt am 1.4.2012. Warum diese Rückrechnung um genau zehn Jahre?

Zehn Jahre war die „alte“ Spekulationsfrist für Immobilien, nach Ablauf dieser Frist war – nach alter Rechtslage – ein steuerfreier Verkauf von Immobilien möglich. Somit waren alle Grundstücke, die nach dem 1.4.2002 gekauft wurden, zum 1.4.2012 noch steuerverfangen, da die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen war. Dh, sie hätten bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist zum normalen Steuertarif versteuert werden müssen. Alle diese Grundstücke gelten bei der ImmoESt als Neuvermögen.

Alle Grundstücke, die vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden, waren zum Stichtag 1.4.2012 im Grunde bereits steuerfrei – dh derartige Immobilien hätten nach der alten Rechtslage steuerfrei verkauft werden können. Diese Immobilien gelten als Altvermögen und sind durch die Einführung der ImmoESt wieder in die Steuerpflicht aufgenommen worden.

Sobald diese Frage beantwortet ist, steht grundsätzlich fest, wie ein Verkauf dieser Immobilie besteuert wird – entweder mit 30% vom Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten/Buchwert) oder mit 4,2% vom Veräußerungserlös.

Beispiel 3:
Ein am 15.2.1999 um € 150.000,-- gekauftes Grundstück wird am 23.9.2016 um € 225.000,-- verkauft. Die Anschaffung erfolgte vor dem 1.4.2002, daher handelt es sich um Altvermögen. Die Steuer beträgt daher 4,2% vom Veräußerungserlös von € 225.000,--, somit also € 9.450,-- (gegenüber € 7.875,-- vor der Änderung).

Beispiel 4:
Ein am 18.8.2007 um € 1.500.000,-- erworbenes Grundstück wird am 15.10.2016 um € 1.800.000,-- verkauft. Die Anschaffung erfolgte nach dem 1.4.2002, daher handelt es sich um Neuvermögen. Die Steuer beträgt daher 30% vom Veräußerungsgewinn von € 300.000,--, somit also € 90.000,-- (gegenüber € 75.000,-- vor der Änderung).

Bitte beachten Sie, dass die Spekulationsfrist nicht immer zehn Jahre beträgt und somit auch Grundstücke, die vor dem 1.4.2002 angeschafft wurden unter die Regelung für Neuvermögen fallen können.

Diese Konstellation ist dann möglich, wenn Sie eine Immobilie vermieten und bei der Immobilie Herstellungsaufwendungen geltend gemacht haben. Derartige Aufwendungen dürfen über 15 Jahre verteilt werden (also schneller als über die Abschreibung gemeinsam mit dem Gebäude). In so einem Fall verlängert sich die Spekulationsfrist auf 15 Jahre. In diesem Fall ist der wichtige Stichtag also der 1.4.1997 – alles was vor diesem Datum angeschafft wurde, gilt auch mit der Sonderbehandlung für Instandsetzungsaufwendungen als Altvermögen. Alles was danach angeschafft wurde und wo Instandsetzungsaufwendungen geltend gemacht wurden, gilt als Neuvermögen.

Auf eine Sache muss neben den genannten Stichtagen noch Rücksicht genommen werden. Und zwar, ob eine Umwidmung des Grundstücks stattgefunden hat. Diese Frage ist nur dann relevant, wenn es sich um Altvermögen handelt. Hat bei einem derartigen Grundstück nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb eine Umwidmung stattgefunden, dann erhöht sich der Steuersatz auf 18% des Veräußerungserlöses (anstatt der 4,2%). Absicht des Gesetzgebers ist, eine Wertsteigerung durch eine Umwidmung auch steuerlich entsprechend zu erfassen.

Der Begriff der Umwidmung ist im Gesetzestext nicht genau beschrieben, da es dafür in jedem Bundesland unterschiedliche Vorschriften gibt. Umfasst ist nach den Ausführungen des Bundesministeriums für Finanzen eine Umwidmung, die eine erstmalige Bebauung des Grundstücks ermöglicht.

Beispiel 5:
Ein als Grünland gewidmetes Grundstück wird in Bauland umgewidmet. Das stellt eine Umwidmung im Sinne des Gesetzes dar, da eine erstmalige Bebauung er-möglicht wird. Der Steuersatz erhöht sich daher auf 18%.

Beispiel 6:
Ein Grundstück wird von Mischgebiet auf Wohngebiet im Bauland umgewidmet. Hier handelt es sich um keine Umwidmung im Sinne der ImmoESt, da keine erstmalige Bebauung ermöglicht wurde.

Wesentlich ist also, dass eine „richtige erstmalige“ Bebauung durch die Umwidmung ermöglicht wird. Wenn vorher bereits ein Gartenhäuschen oder eine Scheune auf dem Grundstück gestanden ist, kann trotzdem eine Umwidmung im Sinne der ImmoESt vorliegen, wenn danach eben erstmals ein Wohnhaus oder eine Gewerbeimmobilie auf dem Grundstück errichtet werden darf.

Wie schon oben ausgeführt, müssen somit zwei Voraussetzungen erfüllt werden, dass eine Umwidmung auch tatsächlich eine Auswirkung auf die Steuerpflicht aus dem Verkauf hat:
- Umwidmung nach dem 31.12.1987
und
- Umwidmung nach dem letzten entgeltlichen Erwerb (Kauf oder Tausch). Diese Vorschrift ist in zwei Konstellationen zu beachten: Kauf eines Grundstücks und Umwidmung nach dem Kauf (nach dem 31.12.1987) einerseits und unentgeltlicher Erwerb (zB Erbschaft) und Umwidmung beim Rechtsvorgänger andererseits.

Beispiel 7:
Ein Grundstück wird am 19.7.1985 gekauft und in weiterer Folge wird die Widmung von landwirtschaftlicher Nutzfläche am 30.8.1990 in Bauland umgewidmet. Der Verkauf erfolgt schließlich am 30.11.2016.
Die Umwidmung erfolgte nach einem entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.1987, somit liegt ein Anwendungsfall der Umwidmungsbestimmung vor. Der Steuersatz beträgt daher 18% vom Veräußerungserlös.

Beispiel 8:
Ein als Grünland gewidmetes Grundstück wird am 1.3.1992 in Bauland umge-widmet, am 1.7.2000 wird es im Rahmen einer Schenkung übertragen.
Beim Beschenkten liegt ein unentgeltlicher Erwerb vor. Die Umwidmung erfolgte nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb, daher kommt auch in diesem Fall die Umwidmungsbestimmung zum Tragen. Verkauft der Beschenkte das Grundstück, beträgt der Steuersatz daher 18% vom Veräußerungserlös.

Wichtig ist es also für den Vertragserrichter, das ist jene Person, die den Kaufvertrag einer Immobilie für Sie entwirft – meist wird das ein Rechtsanwalt oder ein Notar sein – auch Informationen vom Verkäufer zu bekommen, obwohl er zumeist vom Käufer beauftragt wird.

Viele Informationen lassen sich aus dem Grundbuch ersehen, aber eben nicht alle. Bereiten Sie sich auf den Termin mit dem Vertragserrichter vor und geben Sie – nach Möglichkeit – schon die Einlagezahl des Grundstücks im Grundbuch sowie das Grundbuch (Katastralgemeinde) selbst bekannt. Österreich ist nicht nur in Bundes-länder, Gemeinden etc aufgeteilt, sondern verfügt auch über ein entsprechendes Kataster der gesamten Grundstücke. Jedes Grundstück hat daher eine ganz eigene Einlagezahl und ist einer ganz bestimmten Katastralgemeinde zugeordnet. Allein Wien verfügt bspw über 89 Katastralgemeinden, angefangen bei Innere Stadt über Oberlaa und Unterlaa, Grinzing, Kahlenbergerdorf und Donaufeld.
Es ist natürlich auch möglich, mit dem Namen des Verkäufers oder der Adresse nach der Liegenschaft zu suchen; die Kosten dafür sind jedoch – je nach tatsächlichem Aufwand – gegebenenfalls höher.

Einführung oder Vorwort

Liebe Leser und Interessierte,

gerade einmal etwas mehr als drei Jahre sind seit der Einführung der ImmoESt im Jahr 2012 vergangen, da kommt es durch die Steuerreform 2015/2016 zu weitreichenden Änderungen. Aber nicht nur bei der ImmoESt ändert sich einiges, auch an-dere Bestimmungen zu Immobilien und deren Nutzung im Einkommensteuerrecht wurden ab 1.1.2016 geändert.
Auch die Grunderwerbsteuer wurde mit Stichtag 1.1.2016 zum zweiten Mal innerhalb von zwei Jahren massiv überarbeitet und das bisherige System komplett umgekrempelt.
Alle diese Änderungen und Neuerungen haben wir in die Neuauflage unseres Leitfadens eingearbeitet. Dazu haben wir alle Erfahrungen, die wir mit unseren Klienten in unseren Kanzleien in den letzten Jahren gemacht haben, aufgenommen und in die Neuauflage einfließen lassen.

Wir wollen Ihnen mit diesem Leitfaden weiterhin Sicherheit und eine Hilfestellung geben, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten bzw mieten oder vermieten möchten und Ihnen damit genau die Fragen beantworten, die Sie im
Moment gerade beschäftigen.

Die Einführung der ImmoESt stellte eine einschneidende Änderung in unserem Steuersystem dar und erfährt durch die Neuerungen im Wesentlichen eine weitere Verschärfung. Gemeinsam mit den weiteren Änderungen und vor allem mit der Neugestaltung der GrESt wird vieles verändert, woran wir uns gerade gewöhnt haben. Dementsprechend groß ist die Unsicherheit und dementsprechend vielschichtig sind die Fragen, die Ihnen auf der Zunge liegen.
Wenn es um Immobilien geht, handelt es sich immer um wichtige Fragen und Entscheidungen, die einen großen Einfluss auf Ihr Leben und Ihr Vermögen haben – egal ob sie eine Wohnung kaufen, ein Vorsorgeobjekt erwerben, ein geerbtes Gartenhaus verkaufen, eine Wohnung vermieten oder eine Wohnung bzw ein Büro mieten wollen.

Dieser Leitfaden hilft und unterstützt Sie in Ihrer Entscheidung, zeigt Ihnen die Auswirkungen sowohl auf steuerlicher als auch auf rechtlicher Ebene auf und gibt Ihnen wichtige, praxisnahe Hinweise und Gestaltungshilfen.
Das Buch ist weiterhin so gestaltet, dass Sie neben der Einführung, die sich mit den grundlegenden Dingen der ImmoESt beschäftigt, nur das oder die Kapitel lesen müssen, die Sie betreffen.
Somit sollen Sie Klarheit erhalten und genau wissen, was auf Sie zukommt und worauf Sie achten sollten.

Unser Buch ist aus der Sicht des Steuerberaters und des Rechtsanwaltes geschrieben und richtet sich sowohl an den Liegenschaftsverkäufer/-käufer bzw an den Vermieter/Mieter als auch an die Kollegen unserer Berufsgruppen. Wie wir aus unserer
Tätigkeit wissen, stellen sich nach wie vor viele Fragen bei der Vertragsgestaltung, egal ob es sich um einen Kauf- oder einen Mietvertrag handelt. Die Anwälte brauchen weiterhin oft die Unterstützung eines Steuerberaters, wenn es um die Berechnung des Veräußerungsgewinnes geht, andererseits ist ein Vertragsabschluss im Zusammenhang mit einer Immobilie ohne fundierte rechtliche Beratung kaum mehr möglich. Wir möchten Ihnen dabei behilflich sein!

Jeder, der schon einmal an einer Vertragsgestaltung beteiligt war, weiß, dass gute Vereinbarungen nicht einfach aus der Schublade geholt werden können, sondern eine intensive Beschäftigung mit dem Einzelfall und der Materie insgesamt voraussetzen – gerade die ImmoESt zeigt dies eindringlich. Unser Leitfaden möchte Sie auf die Stolpersteine aufmerksam machen und dabei unterstützen, dass Sie – trotz aller Änderungen – einen möglichst einfachen Weg durch den Steuer- und Vertragswald aufgezeigt bekommen und zu einer Lösung gelangen, die Ihren Wünschen und Vorstellungen entspricht.
Wir wünschen viel Spaß beim Lesen der Lektüre und sind überzeugt, Ihnen eine wichtige Hilfestellung geben zu können.


Elisabeth & Christoph Schmidl Graz, im März 2016